日常中的每一個決定,其實都是在做風險管理。
選擇搭捷運而不坐公車,是為了避免塞車帶來的遲到風險;選擇較貴的機票,是為了避免超賣時被趕下飛機的風險。

風險管理,是一種買保險的概念。
選擇看似較貴的方案,去避免可能發生的更大損失。

放到包租事業來說,則可以體現在:
選擇全新的家電不用二手,以避免期間頻繁發生維修問題,造成更多隱形成本。
寧願空屋也不租給難搞租客,以避免日後難以管理造成糾紛,代價難以估算。
謹慎評估物件,求好不求快,不勉強簽訂不利己的包租條款。

這些事前的預防措施,都是在為日後做風險管理。
包租事業處處是商機,卻也處處是危機,關鍵即在對風險的處理態度。

手上已超過五十間房子在經營的同學告訴我:「老師,怎麼辦,最近忽然大量租客同時退租,我才忽然發現,手上的現金竟然不夠退押金!您有碰過這樣的問題嗎?」

「沒有,因為我每個月除了對賬,還會看現金流量表。和租客一開始簽訂的合約,也都清楚載明提前違約及到期解約的標準作法,所以在管理押金上,會有一個清晰可預測的時間表。此外,除非你的房子被退租後,沒有適當地安排下家銜接,或者長期閒置沒有租出,否則怎麼會沒有收入來支付退租的押金呢?」

「對⋯我確實沒有什麼在看帳,有時候還是租客告知,我才發現已經遲繳快一個月了⋯我一直在開發新的物件、帶看得暈頭轉向,也沒算過幾間在空置⋯」。

「那麼你知道租客退租的原因、還有為何一直租不掉嗎?」

「呃,沒有想過耶⋯我還同時好幾個官司⋯都是跟屋主的訴訟,煩都煩死了!」

「你沒按照我教你的方法去簽約嗎?」

「嗯⋯有些物件因為很急著想要拿下來,所以想說應該不會那麼倒霉吧,哪知⋯」。

「先停下來,好好想一下吧。與其衝那麼快,回頭發現錢坑越來越深,根本沒賺到錢,還不如慢下來,先好好整頓、消化一下現在有的,專而精的管理少量物件,把出租率填滿、財務弄得健康,會比盲目開發一堆高風險物件,要來得穩健多了。」

踏得穩,才能走得遠。
這是我的經營方針,也是我灌輸給同學的觀念。

不要羨慕別人跑得快,因為你不知道他會在那裡跌倒。
穩健踏實做好自己,包租這行,不比氣粗,比氣長。