很多人認為,房地產投資,只有買賣和租賃二種模式。

容我先向大家介紹一個關於資產管理的概念:不動產作為資產的一種型態,它的管理方法事實上可粗分為「重資產」與「輕資產」二種模式。

「重資產」模式意味著「買賣」操作,亦即你是業主,產權是你的;相反的,只要產權不是你的,但是你在使用這個物件,你便是在運作「輕資產」模式。重資產模式產生的利潤,稱為「資本財」,也就是利潤來自不動產本身的價值;輕資產模式產生的利潤,則稱為「經營財」,其利潤則來自於對物件的經營管理、服務與品牌,從而產生消費行為而帶來的獲利,「包租」行為,其實就是在賺經營財。

輕資產的好處

因為不需要購買,所以進入門檻極低,以房地產來說,意味著不需要頭期款,我就能擁有這個物件的使用權;退出的風險也極低,因為如果我不幸承租了一間海砂屋,我反悔走人不租了,我最多損失押金,但不至於賠上一棟賣不出去的房子。

如果你和我一樣保守,擔心不動產買賣及房價不可預測帶來的巨大風險,輕資產模式是帶來穩定現金流收益的絕佳選擇。

包租,不買房不代表就是二房東

事實上,包租賺經營財,不一定需要用租的!

舉例:房屋出租,找人「代租管」,大家可能聽過。「代租」和「代管」,其實是不同的。「代租」其實就是中介,我幫你找到租客、你付我佣金;「代管」則是租客入住後,我幫你維護管理,租客有事都找我、不找你,東西壞了我幫你修理、向你報銷,每個月你付我一定比例的管理費。

發現了嗎?「代租」、「代管」是不需要成本的,我也並沒有向你承租,然而我卻因為我的服務、我的管理,產生了價值,獲得了酬勞。這就是賺經營財最基礎的原型,零成本入門法!

合法二房東其實是「代租管」所延伸的第三種服務類型-「全託管」。

將你的不動產全權交給我打理,租給我,同意我進行裝修改造、並且可以轉租,無權過問我租多少出去,這是二房東的定義。

代租、代管、二房東,都是為屋主提供資產管理服務的合作模式,因此,「二房東」只是狹義的一種包租業態,「輕資產」、「資產管理」,都是比較客觀理解包租行業的名詞!

二房東不是罪,罪的是沒有為資產加值

專業的包租管理公司,在日本、美國其實已經相當成熟,日本的包租行為企業化程度已達80%、美國為30%;中國則從2012年以來發展住宅租賃全託管,至今已發展出1000多家「品牌公寓」,而台灣目前的包租行為,99%以上仍屬於個人行為,包租企業具有品牌思維者,屈指可數。

包租個人行為和企業化行為會帶來什麼不同呢?首先,個人行為,相較於公司化作為,較無法受到規範與約束,從法規層面來說,即是規避掉了許多房東應付的責任與義務;其次,從實務上來說,公司化的操作,較能確保服務品質的一致性,同時透過良性競爭,能比較有效的提升租屋市場環境與租客體驗。

這些企業化的包租公司,說穿了就是二房東,然而為什麼比較少人指責撻伐呢?無非是回到本質-居住體驗。對於租客來說,其實在意的並不是你是否為二房東、是個人還是企業,而是在你的經營管理之下,是否確實提供了良好的居住環境與體驗、是否盡了管理人的責任與義務。如果二房東投入了金錢裝修了房子,提升了房屋的價值和居住體驗,加價轉租的行為,不過反映了管理人投入的時間與金錢成本,可謂無可厚非。

包租不需要擁有產權

看官們讀到這裡,應該可以稍有理解,包租的形式有很多種,輕資產是低成本、低風險的進入方法。

在房市空頭的時代,與其想盡辦法存錢買房,不如勇敢嘗試輕資產模式,為自己的資金開源;在資本財不再像從前那樣輕鬆賺得,不論你是否擁有產權,都應當想辦法活化閒置的資產,為自己創造穩定的經營財。