雙北市租金高漲,你是不是也希望找人一起合租房子來降低租金壓力呢?

當二房東,你知道租賃契約怎麼簽、和誰簽,才能確保日後沒有糾紛嗎?

分租情況有兩種:一人負責與大房東簽約承租整層,再自行找室友;另一種則是大房東分別與每一位室友簽約。

如果是由大房東分別與每位室友簽約,則不容易產生糾紛;如果屬於第一種,承租一層公寓後再把房間分租出去,實務上經常發生兩種糾紛:一、沒有取得房東書面的轉租同意,二、沒有和室友簽訂租賃契約。

沒有取得大房東書面授權轉租會產生什麼問題呢?

如果未經大房東同意轉租,大房東是有權利將沒有與他簽訂合約的住客通通趕出去的,即使二房東與其他室友間簽訂了租約,但因二房東自始沒有合法的轉租權,所以二房東與室友間的合約自始就沒有效力。

如何證明二房東合法取得轉租權呢?

  1. 原租賃契約載明「同意」轉租字樣
  2. 經大房東簽字的「轉租同意書」或「分租同意書」
  3. 經大房東簽字的「授權委託書」載有全權委託處理房子出租事宜字樣

如果你是與二房東交涉租房,務必要請二房東提供以上任一種的書面資料,才能確認轉租行為是否合法喔!

二房東取得合法轉租權後,對大房東來說,二房東是他的租客,這個房子裡發生的所有事情,二房東需要對大房東負責;而對於其他室友來說,二房東才是他們的房東, 所以每一位租客都務必與二房東也簽訂租賃契約,否則對於租客依然是沒有任何法律保障的!

二房東也要知道,一旦以個人名義承租整層再分租,就要承擔房間空置期的租金壓力!一旦有室友退租,就要立刻再找人替補,因為二房東要交給大房東的租金,可不會因為空了房間沒分租出去而減少喔!

實務上常聽到的糾紛,除了二房東是否去的合法授權問題,另一方面則來自於二房東沒有一一與室友簽訂合約,出於單純的信任、或是朋友情誼,於是只有口頭約定多少租金;一開始相安無事,過了一段時間,當中有室友因為私人原因要提前退租,二房東私扣押金或要求補償空租損失等。

因此與別人合租,務必在合約上註明承租範圍為某房間,並且事先訂好生活公約、水電瓦斯等公共費用如何分攤,才能避免退租時的爭議。

而二房東,也不要聽任大房東隨口說:「反正我跟你簽,你愛找誰住我不管」這樣的做法,如果大房東同意分租行為,切記在契約中體現或另寫書面授權;如果大房東不同意書面體現,建議另找房子,也不要在未取得書面授權情況下自行招租,後患無窮。