頂樓加蓋是現在租房市場常見的選項,「建築本身合不合法」和「出租行為是否合法」會嚴重影響租客權益。頂加普遍存在的違建報拆危險,牽涉到房屋租賃的法律問題,承租頂樓加蓋的風險在哪?租客如何保障自己的權益呢?

其實,「建築本身合不合法」和「出租行為是否合法」是要分開看的兩件事。
因為,主管違建的機關是建管處,而租賃行為的確立屬於司法範圍、還有國稅局的稅務範圍,但這三者彼此是不互相干涉的。

換言之,建管處說這個頂加屬於違建,需拆除;而若這個房子同時有出租行為,司法實務上並不否認此租賃關係,然後國稅局只會問說啊稅咧。
建管處只在乎使用方式是否符合使用執照;司法承認違建物有可使用或出租的權利;而國稅局只在乎你有沒有繳稅。

因此直到拆除的那一天,都可以出租。
那麼風險在哪裡呢?

一、 被鄰居舉報拆除
頂樓平台其實屬於公共空間,使用權還有營業收益權都該歸全體住戶共有,所以如果房東和住戶關係不好,有鄰居向建管單位舉報,那就可能面臨被拆除的命運。

二、 返還不當得利
注意,司法上沒有否認租賃關係,不等於認定合法。因此若遭鄰居向法院提告,除了被拆除,還會被判定需「返還不當得利」,要把歷年來所有的租金吐出來與鄰居共享。實務上有很多這樣的判例,房東經常等到上法院,才驚覺竟然要把租金吐出來,而他們還為這個違建每年繳房屋稅,以為一切合法(是的,違建也要繳房屋稅,繳了房屋稅卻不代表合法,就說國稅局只管你有沒有繳稅才不管你合法性了咩)。

違建分為「既存違建」與「新違建」,前者指民國83年底以前就蓋好的,後者是84年之後建的。
針對頂加既存違建,先列管而不積極拆除,除非舉報。目前雙北市建管單位的容忍範圍在「最多2個房間」,如果超過,就是要拆到只剩2間房;而對於新建,則是只能做遮雨棚,不能做隔間,對於雨棚高度也有限制,否則即報即拆。違建從來就沒有「就地合法」這件事,只是數量太多不可能全部馬上拆,才依情況分為緩拆、即報即拆。

租客如何爭取自己的權益?

如果不幸租到要被拆的房子,那麼,首先要看租約上面「是否已告知租客有被拆除的風險」,若租客不知情,租賃期間被拆除,則除了應退還預繳租金和押金,還可向房東求償與押金同數額的違約金。