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租房市場大解析:關於近期的二房東糾紛

前陣子,媒體爆出有位年輕二房東,將租客押金捲款潛逃人間蒸發,現被多名租客提告詐欺。日前也有認識的同行,接連被租客公開投訴,除了公寓管理不善,退租之後的押金返還也拖拖拉拉,租客甚至接獲由屋主委託律師發出的存證函,表示二房東長期欠租未繳,已經與其解除租賃關係,要求租客搬走返還房屋。

又近日,幾位年輕人共同創辦的整棟式公寓,因財務問題退出經營,在管理人易手的過程中,未能妥善處理租客權益,風暴如雪球般越滾越大,除了租客受傷的情緒,也損及公寓品牌名聲。

我也曾有幾位學員,在執行的過程中忽略與屋主溝通裝修計畫的重要、或者沒有取得轉租同意,導致後來與屋主發生糾紛,除了自己賠掉裝修費,還連累了無辜的租客,最終不歡而散。

聽到以上的事情,我內心的感受是很複雜的。
身為同業,戰戰兢兢,時刻提醒自己不忘初衷,關注服務流程,掌握細節。

身為導師,儘管耳提面命,提醒學員務必參照標準流程合法操作,卻仍不免有人疏忽大意。

輕資產包租是一個需要面面俱到的複雜學問,不僅面對租客,也要面對屋主,當中涉及溝通藝術、財務評估、裝修知識、管理技巧、法務基礎,環環相扣,任何一個部分的疏失,都有可能導致整個案子的失敗,而這還牽連了屋主與租客的權益。

二房東存在市場幾十年,並不是什麼新鮮的職業,只是隨著租房環境的變化,租客對於生活品質、租房需求不斷進化,經營房地產的方法也必須與時俱進,直到三年前,政府也才回應民意推出租賃專法,推動二房東職業化,即所謂「包租代管」這樣的新興產業。

在上海管理五千多套公寓的經驗中,曾經遇過和屋主老公簽約,兩年後太太跑來公司大吵大鬧,宣稱房子共同持有,現在他們要離婚,要求收回房子清空租客;遇過租客欠租,卻帶著律師朋友坐在公司裡睜眼說瞎話地宣稱自己的權益;也遇過突然的暴風雪一夜急凍,次日回暖全城水管爆裂,數十套經營的公寓淹大水,我們花了一個多月才妥善處理維修和賠償事宜。

儘管在中國有豐富的公寓改造出租經驗,兩岸的文化、裝修法規與成本有極大的差異,因而經驗不能完全移植,在許多方面需要歸零重新開始。2016年我回台灣改造的第一間三房公寓,裝修成本逼近六十萬,做了許多我認為能夠提高居住體

驗的軟硬體工程,後來發現,租客並不全都在意。到了第二、第三、第四間,慢慢調整了服務的內容還有硬體設施,才總結出完美平衡投報率與租客體驗的方法,什麼樣體質的房子可以做、什麼樣的不能,裝修成本哪些可以省、哪些不能,翻修一間30坪舊公寓,不需要超過30萬。

一路跌跌撞撞,才有了這些經驗的總結,做成系統化的方法和步驟,讓學員不必走彎路,能夠最短時間成就收租事業,更快累積資本,教課對我而言,則是最快實現改善租房市場的方式。

然而我只能保證我自己經營的品牌公寓符合社會期待,卻不能保證每一位學員都和我一樣謹小慎微,更不能主張每一位同業,都是我教出來的,符合我的操作規範。有許多人在注意到市場價值之後,僅憑最後發表在網路上的招租作品,做表面的猜測,就跟著當起二房東,卻不知當中細節隱藏多少風險。也有原先從事買賣的投資客,並不和我一樣抱持對於改善租房環境的初衷,僅僅關注投報率數字,也加入戰場,卻不關心一份妥當的轉租合約應該如何簽訂。甚至有公司盜用了我的制式合約版本,卻不知如何向對方說明權利義務。

舊屋改造、輕資產包租在台灣是一個非常新的行業,過去習慣買房包租的經驗不相符合、中介的代租管經驗亦不堪用,所有人都在學習,而這個學習過程,難免有人跌倒失誤,難免混入動機並不單純的投機份子,而這都是一個改革當中去蕪存菁的必要過程,做錯事的會再修正,不良善的會被淘汰,我們都參與了一起讓它變得更好的歷史過程。

而在這過程裡,其實有方法可以做得更好更快,以前車之鑑,提醒所有對包租事業有興趣的人,不要低估執行細節還有法律層面可能帶來的風險,這份事業要能細水長流,並非只是把房子改造得漂漂亮亮這麼簡單,還有方方面面需要深入理解,如果不是親身試錯,就要透過學習,而後者顯然是更快更安全的一條路。

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