大約從去年底開始,陸續出現不少學員是在來上課之前,就已經在做二房東。

然而自己摸索了半年、一年後,還是選擇停下腳步,先來上課。

原因其實不難理解,讓我們把步驟拆解,看看有多少眉角:

#開發
從尋找房源開始,就需要學習如何判斷物件是否合適、有哪些評估標準、哪些是雷區、租金行情的市調方法;進一步,還要具備看房現場就能根據屋況推算裝修成本與投報率的能力。

找到了合適的房源,在與屋主進行溝通的過程當中,除了要做出合宜的應對來取得屋主信任,還要能熟知屋主的想法,知己知彼,才能贏得屋主青睞。

而到了簽約的環節,除了對於法規、稅務要有基本認識,還要能在讓屋主也感到愉悅的氣氛中爭取對自己最有利的條件、拒絕不合理的要求。

以上應對屋主的每一個環節,都需要經過指導與練習,熟知每一種情況的應對方法,才能合法並順利的進行。

#裝修
好不容易簽下了物件,忽然發現自己沒有工班資源、不懂與師傅打交道的方法、不會設計、無法掌握裝修進度與工種安排。

或者以為不需要畫設計圖結果傢俱買來硬是放不下、好看又CP值高的傢俱家飾不知道去哪裡買、以為丟給統包就能解決問題,不懂預算控制,最後投資報酬率不如預期。

#招租
秒殺的出租房除了產品本身要被整理打扮好,還需要拍出吸引人的照片、搭配能突顯特色的文案、再曝光到合適的平台,才能被看見。

產品被看見了,不代表能順利出租,還需要制定價格策略,根據租客反應進行快速調整。

一年當中什麼時候是旺季、什麼時候是淡季、產品必須在什麼樣的時間點推出、租約怎麼簽訂、什麼時間點應該祭出優惠,才能確保滿租率。

#管理
除了租客管理,事實上還包括了房子的管理、以及最容易被忽略的屋主管理。

租客篩選是一門識人的學問,但是有步驟及方法來辨識,在預約、帶看、付定金、簽約的每一個環節,都有可遵循的SOP,來將風險降到最低。

房子的改造過程中,選擇什麼樣的材料,可以大幅降低日後維修管理的成本、租客入住之後的危機處理,也需要前人的經驗指導,才能做出最合宜的應對。

一份完全合法又適合共生公寓所使用的租約,其實是需要經過多年執業經驗來逐步修訂的,市面上沒有任何版本適用。

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看完這麼多的細節,二房東需要的技能,是否和你想像的不一樣呢?

自己摸索失敗後決定來上課的學員,有的是卡在第一關開發就不知道如何說服屋主、有的不明白為什麼自己老是租到奧客、有的懊惱沒有早點來上課裝修花了太多冤枉錢、有的亂簽合約與屋主發生糾紛前來求助。

也有用傳統套房的管理思維來經營共生公寓,發現問題百出、或者驚覺重資產模式投入的成本太高,投報率不如預期,輕資產卻只要十分之一的成本就做到了。

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我的實戰班裡,學員除了會得到上述每一個環節的know-how,還能加入學員交流社團,在每一個環節碰到的微小問題,都能即時得到我和熱情學長姐無條件的幫助,沒有人會被落下。

有許多學員在上過無數房地產老師的無用課程、甚至被集資的血本無歸後,才在這裡落腳找到自己的歸屬。

如果還有人問我的課跟其他老師有什麼不一樣?

歡迎先去上其他老師的課。

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