租房市場大解析:共生公寓=上下鋪床位?

談起「共生公寓」,許多人腦海中浮起的畫面是「塞滿了上下鋪床位」的空間。
其實共生公寓有多種不同的樣貌,床位的經營方式僅是其中一種,今天從出租方式和目標客群來釐清不同的共生經營模式。

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「共生」來自「Co-living」一詞,「共生公寓」更容易被理解的,其實是「Share House」,它只是合租型態的一種包裝名詞。如果共生的定義是「共同生活在一個屋簷下」、「共享公共空間」、「分享生活經驗」,那麼「雅房招租」,它是不是Co-living、是不是Share House呢?如果和老婆婆租了一個她家裡的閒置房間,和她同住一個屋簷下,我是不是和老婆婆展開了「共居生活」、甚至可以說自己是住在「青銀公寓」呢?

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生活的本質比名詞解釋更有意義,因此與其定義「共生」是不是就是「床位出租」,不如探討不同居住型態所提供的隱形價值。

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先說大部分人對共生所理解的居住型態:床位。
上下鋪床位的重要目的之一,是「維持一定數量的居住人口」,才能提供它所主打的價值:「和來自世界各地的朋友交流」。它不介意室友的頻繁流動性,因為流動,才能帶來更多世界各地的故事分享。

所以本質上它就不希望租客長住,如果一位尋求長租空間的租客,跑去住床位公寓,其實是對於這一類型公寓的生活方式抱持了錯誤的期待。
換個角度說,把公寓改造成上下鋪床位的經營者,如果希望租客長住,那也是對市場、對租客需求的錯誤期待。

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上下鋪床位削弱個人隱私,也缺乏足夠的收納空間擺放私人物品,本質上從空間規劃到設備提供,都對長住不友善,並不適合長期居住。因此吸引對象主要是國際交換學生、短期來台交流藝術家、經常遷徙的自由工作者、以及少部分對合租生活有嚮往但沒有嘗試過的嚐鮮者。

因為其「短租」的特性,經營者勢必需承受一定的空置期和空置量,且需要提供更多的社群服務,來促成分享精神的氛圍,例如舉辦聚會活動,因此經營成本更高,這也是為何租客願意付出高租金的重要原因之一。

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然而「短租」僅代表市場一部份人需求,更大一部份生活在城市裡的上班族,需要的是安靜、穩定的環境,這些朝九晚六的上班族,並不對「交朋友」特別渴望,而是需要一個下班後靜謐、舒適的私人生活空間。

於是共生還有另一種公寓型態:
雅房/合租套房

更精確一點的定義是,每個房間只有一張床。
隱私變多了,空間變大了,室友變少了,而它和套房最大的不同,在於提供了完善的廚房,和「像家一樣的」公共空間。

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這樣的居住型態,吸引重視生活質感勝於結交朋友的租客,穩定性較強、不喜歡室友經常變動。但是不代表這類租客不樂於分享、不善於交友,否則他們會選擇獨立套房而非合租,他們需要的是一個介於套房的疏離感與宿舍般的嘈雜之間的平衡,還有更多是因為喜歡做菜,套房滿足不了。

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可以歸納,在共生的概念下,床位和雅房其實是不同的出租形態:「短租」和「長租」,吸引的是不同需求的租屋族群。床位出租不能代表共生公寓的全貌,理解了長、短租的不同特性,就能明白共生的不同型態無非是「青菜蘿蔔,各有所好」。

Co-living打破了過去傳統雅套房的租房體驗,提供了更多元、更互動、更有趣的生活方式; 然而這樣的概念已經進入幾年,消費體驗在升級,租客的品味在升級,床位出租型態如何有別於「宿舍」,讓租房體驗持續物有所值,將越來越考驗經營者的用心。

高房租的時代,合租型態仍將持續為顯學,但租客需要不斷更新居住體驗,誰能創造有別於傳統又同時能保有居住品質的新型態生活空間,才是未來共生公寓的發展方向。